Kaution einbehalten: So fordern Sie Ihre Kaution zurück

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Kaution einbehalten: Einfach erklärt!

Mietkaution einbehalten – Rechte und Pflichten

Kaution einbehalten

Die Kaution als Sicherheit des Vermieters in einem bestehenden Mietvertrag. Eine solche Mietsicherheit ist zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, allerdings wird sie bei Mietverträgen in der Regel detailliert vereinbart. Wann Sie Ihre Kaution einbehalten können und wie Sie hohe Kautionszahlungen umgehen, das erfahren Sie hier.

Mieter wie Vermieter beschäftigt das Thema Kaution gleichermaßen. Bei ausstehenden Mietzahlungen oder nötigen Schönheitsreparaturen zum Ende eines Mietverhältnisses wird eine solche Sicherheitsleistung schnell zum Thema – und sorgt nicht selten für handfeste Konflikte bei Frist und Zahlung der Kaution.

Für private Mietverhältnisse in Deutschland ist die Kaution gesetzlich auf maximal drei Netto-Monatsmieten (Kaltmieten) begrenzt. Bei gewerblichen Vermietungen sind mitunter auch andere Regelungen möglich. Als Privatmieter können Sie alle geleisteten Zahlungen darüber hinaus in der Regel sofort zurückverlangen. Zudem muss Ihr Vermieter Ihnen die Möglichkeit einer Ratenzahlung für die Kaution anbieten – beispielsweise, um Geld beim Bezug der neuen Wohnung zu sparen.

Haben Sie Ihre Mietkaution – egal, ob bar oder mittels Überweisung – an den Vermieter gezahlt, muss dieser den Betrag zudem getrennt vom privaten Vermögen auf einem separaten Konto für Sie anlegen. Dies kann auf einem klassischen Sparbuch mit und ohne jährliche Gebühr erfolgen, jedoch ist auch jede andere Anlageform durch das Bürgerliche Gesetzbuch möglich. Rechte haben Sie als Mieter auch am Ertrag der Kaution: Die Mietkaution muss Ihr Vermieter zum üblichen Zinssatz verzinsen und erneut anlegen, etwaige Zinsen muss dieser nach Ende des Mietverhältnisses auch an Sie direkt auszahlen. Streit gibt es hingegen nicht selten bei der Frage: Wann darf der Vermieter Ihre Kaution einbehalten?

Wann darf eine Kaution einbehalten werden?

Jede Mietkaution soll zum einen etwaigen Schaden des Vermieters an seinem Wohnobjekt absichern. Sie ist zugleich aber auch zweckgebunden. Dies bedeutet: Die Zahlung der Kaution soll nur zum Ausgleich von Ansprüchen und Forderungen aus dem jeweiligen Mietverhältnis verwendet werden. Je nach Höhe darf ein Vermieter dabei seine Mietsicherheit insgesamt oder teilweise zurückhalten, wenn sich ein Schaden aus dem Mietvertrag damit verrechnen lässt. Ohne Zweckbindung kann der alte oder neue Vermieter also Ihre Kaution für etwaige Ansprüche aus Ihrem Mietvertrag nicht einfach verrechnen, zurückfordern, oder gar einbehalten – dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil aus dem Jahr 2012 deutlich geregelt (Az.: VIII ZR 36/12). Darüber hinaus können Mieter und Vermieter natürlich in ihrem Mietvertrag von Fall zu Fall individuelle Vereinbarungen treffen.

Eine solche Zweckbindung der Mietkaution liegt beispielsweise vor bei Ansprüchen aus:

  • einer ganz oder teilweise ausstehenden Miete,
  • nötigen oder unzureichend ausgeführten Schönheitsreparaturen,
  • Schadensersatzforderungen durch entstandenen Schaden in Wohnung oder Haus
  • sowie einer Nachzahlung von laufenden Betriebskosten.

Tipp: Das teilweise oder vollständige Einbehalten der Kaution aufgrund von Schönheitsreparaturen ist nur dann möglich, wenn Sie als Mieter in Ihrem Vertrag für die Instandsetzung von Wohnung oder Haus zuständig sind.

Kaution einbehalten – wie lange ist das möglich?

Eine Mietkautionsrückzahlung samt den auflaufenden Zinsen kann sich im Allgemeinen durchaus bis zu einem halben Jahr hinziehen. Meist erwarten Mieter nach Beendigung eines Mietvertrages ihr Geld zwar direkt auf dem Konto, allerdings steht Vermietern eine Frist zur Prüfung zu, in dem Sie etwaige Ansprüche gegen den Mieter kontrollieren können.

Dies ist insbesondere bei der Nebenkostenabrechnung der Wohnung oder anfallenden Reparaturen der Fall, um beispielsweise eventuelle Differenzen aus geleisteten Abschlägen und Rechnungen der Versorger oder Angebote von Dienstleistern abgleichen zu können. Die Frist bestimmt sich zwar individuell, ist gesetzlich aber auf sechs Monate begrenzt. Im Alltag dauert der Ausgleich in den seltensten Fällen länger als sechs Monate. Wichtig: Ihr Vermieter darf nur so viel Geld von der Kaution zurückbehalten, wie für die voraussichtlichen Ansprüche aus Reparaturen oder Nachzahlungen tatsächlich nötig werden. Darüber hinaus verfällt diese Frist, wenn neue Wohnung oder Haus bereits an neue Mieter weitervermietet wurden. Auch neue Vermieter haben hier keine Zeit mehr, um sich etwaige Forderungen – etwa nach einer Kündigung – auszahlen zu lassen.

Tipp: Ist die Frist zur Prüfung abgelaufen, kann der Mieter eine Offenlegung der Kaution samt anfallender Zinsen sowie deren Auszahlung vom Vermieter verlangen. Die Aufforderung zur Mietkaution-Rückzahlung sollte unbedingt schriftlich erfolgen und ist erst dann möglich, wenn keinerlei Ansprüche seitens des Vermieters gegenüber dem Mieter bestehen. Erst dann kann der Mieter die fällige Mietkaution samt Zinsen zurückfordern.

Kaution einbehalten – Ihre Rechte als Mieter

Entscheidend für die Rückzahlung der Kaution: Ihr Vermieter muss Sie stets darüber informieren, um welchen Betrag Ihre Kaution durch die Verzinsung von Jahr zu Jahr angewachsen ist. Zudem haben Sie jederzeit das Recht auf Rückzahlung der geleisteten Kaution, falls aktuell keine Ansprüche mehr gegen Sie als Mieter bestehen oder ein anderweitiger Schaden vorliegt. Dies gilt auch für eine fristlose Kündigung – auch hier kann der Vermieter die geleistete Mietsicherheit nicht einfach um den ein oder anderen Monat zurückbehalten.

Sollte Ihr Vermieter dem nicht nachkommen, befindet sich dieser rechtlich in einem sogenannten Zahlungsverzug. Ihren dadurch entstandenen Schaden können Sie auf dem Rechtsweg jederzeit einklagen und durchsetzen. Auch hierfür anfallende Kosten – beispielsweise durch eine Auskunft beim Mieterbund oder einen beauftragten Fachanwalt – muss Ihr Vermieter in voller Höhe begleichen.

Tipp: Wird Ihre Mietkaution vom Vermieter weiterhin einbehalten, verspricht eine Zahlungsklage oder ein gerichtliches Mahnverfahren in der Regel rascheren Erfolg, um die Kaution in ganzer Höhe zu erhalten.

Kaution einbehalten – Ihre Pflichten als Mieter

Die Rückzahlung der Mietkaution ist keine Selbstverständlichkeit. Vielfach wird bei Streitigkeiten am Ende eines Mietverhältnisses sogar angenommen, die volle Kaution könne mit den aktuellen Mietzahlungen verrechnet werden und so müsse beispielsweise für die letzten Monate keine Miete mehr gezahlt werden. Dies ist aber nicht der Fall!

Die gesamte Kaution dient dem Schutz und der Sicherheit des Vermieters für eventuell anfallende oder offene Kosten. Bei dessen Rückzahlung hat er durchaus Rechte. Als Mieter müssen Sie also die monatlich fällige Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses weiterzahlen. Hier sind Ausnahmen nur möglich, falls diese mit dem Vermieter zuvor im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurden.

Möchten Sie als Mieter Ihren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution inklusive anfallender Zinsen einfordern, haben Sie dafür drei Jahre Zeit. Andernfalls sind alle Rechte hierauf verjährt. Informieren Sie sich hierzu möglichst beim örtlichen Mieterverein oder auf den vielen anderen Seiten der Mieterschutzverbände im Internet. Monat für Monat dem Vermieter Zeit zu lassen, um eine Forderung zu verlangen, das ist selten von Vorteil.

Tipp: Die Verjährungsfrist beginnt jeweils im Januar des Folgejahres Ihres Anspruchs. Haben Sie beispielsweise im Januar 2018 gekündigt, hatte Ihr Vermieter bis Juni 2018 sechs Monate Zeit, alle Ansprüche gegen Sie zu prüfen. Ab dann beginnt Ihr Rückforderungsanspruch, die Verjährungsfrist demnach ab Januar 2019. In diesem Fall hätten Sie also Anspruch auf Rückzahlung bis zum Jahr 2022.

Kautionsbürgschaft – Mietkaution einfach umgehen

Eine Mietkaution bringt aber nicht nur jede Menge Pflichten und Aufwand beim Zurückzahlen mit sich, sie ist vor allem meist eines – recht teuer. Je nach monatlicher Miete kann die Kaution für Wohnung oder Haus einige tausend Euro betragen. Viel Geld, das nicht jeder auf der hohen Kante hat und das Sie sich sparen können: mit einer cleveren Mietbürgschaft, dem sogenannten Mietaval.

Das Prinzip dabei ist denkbar einfach. Anbieter eines Mietavals – beispielsweise die SWK Bank – bürgen für Sie als Mieter gegenüber Ihrem künftigen Vermieter – und kommen bei Bedarf für Schäden oder Mietausfall bis zur Höhe der kompletten Kautionssumme auf. Die Kautionsbürgschaft wird in der Regel neben Banken auch von Versicherungen übernommen – in Form einer Mietkautionsversicherung.

Beim Avalkredit als Bürgschaft für die Mietkaution wird Ihrem Vermieter kein Bargeld aufs Sparbuch überwiesen, vielmehr erhält dieser eine Bürgschaftsurkunde für den Mietvertrag. Diese dient als Nachweis zur Bürgschaft und bietet dem Vermieter den gleichen Schutz wie eine Mietkaution etwa in Form einer Spareinlage. Falls Ihr Vermieter bei Bedarf auf die Mietkaution zugreifen muss, kann er sich den nötigen Betrag bis zur vereinbarten Höhe – in der Regel der Summe der fälligen Kaution – zurückzahlen lassen. Ihr Vorteil als Mieter: Sie müssen nicht die volle Kautionssumme zahlen und können Ihre Kautionsbürgschaft jederzeit beenden. Eine Kündigung des Vertrags ist nicht nötig.

Tipp: In welcher Höhe Sie die Bürgschaft zur Mietkaution ohne Kündigung individuell mit Ihrem Vermieter vereinbaren, bleibt Ihnen überlassen. Entspricht die Bürgschaft der vollen Summe der Kaution, darf Ihr Vermieter darüber hinaus keine zusätzlichen Sicherheiten von Ihnen verlangen. Gleiches gilt, wenn beispielsweise Partner, Familienmitglieder oder Verwandte bereits eine Kaution in voller Höhe hinterlegt haben.

Geringe Jahresgebühr statt teurer Mietkaution

Mit einem Mietaval geht der Bürge im Leistungsfall nicht nur in Vorleistung. Banken und Versicherungen erheben dafür in der Regel jährlich auch nur ein geringes Kautionsentgelt. Dieses beträgt meist nur zwischen drei und fünf Prozent der Mietkautionssumme – im Vergleich zur teuren Mietkaution bedeutet das für Sie Monat für Monat nur eine sehr geringe Belastung. Hinzu kommt eine einmalige Abschlussgebühr, die oft sehr unterschiedlich ausfallen kann. Bei der SWK Bank müssen Sie hierfür lediglich einmalig 50 Euro aufwenden.

Bevor Ihnen Banken eine Kautionsbürgschaft zur Mietsicherheit gewähren, überprüfen diese natürlich in der Regel Ihre Bonität. Dies dient Ihrer eigenen Sicherheit und natürlich der Sicherheit des jeweiligen Kreditinstituts zugleich.

Tipp: Vermieter schätzen in der Regel Bankbürgschaften, da diese auf eine positive Bonität des Mieters hinweisen. Dies vereinfacht das künftige Mietverhältnis ohne weitere Kosten oder Bearbeitungsgebühren. Die maximale Kautionshöhe von drei Monatskaltmieten als Sicherheit für einen etwaigen Schaden oder eine ausstehende Forderung darf vom Vermieter dabei nicht überschritten werden.

Kaution umgehen – Direktbanken sind günstiger

Mittlerweile bieten viele deutsche Geldinstitute und Versicherer Mietbürgschaften an – oft aber mit unterschiedlichen Leistungen und Bedingungen. Deren Konditionen sollten Sie also möglichst vorab genau vergleichen. Bei Direktbanken sind diese in der Regel besonders günstig. Hier können Sie mitunter ein bis zwei Prozent der Kautionssumme pro Jahr sparen. Zudem gibt es solche Verträge zur Mietkaution bei vielen Filialbanken nur für Bestandskunden oder sind vielfach regional begrenzt. Direktbanken wie etwa SWK Bank fordern hier keinerlei zusätzliche Bedingungen für den Erhalt einer Bürgschaft. Deren Angebote sind deutschlandweit gültig und beim Abschluss einer Mietkautionsbürgschaft über das Internet erhalten Sie als Mieter innerhalb weniger Minuten Ihren vorausgefüllten Antrag – bei der SWK sogar mit einer unverbindlichen Online-Sofortzusage binnen 30 Sekunden. Bürgschaftsurkunde einfach online beantragen und in wenigen Tagen sich und Ihrem Vermieter per Post die günstige Alternative zur Mietkaution sichern – das schafft Vertrauen für beide Seiten.

Mietkaution vermeiden – mit der SWK haben Sie nur Vorteile

Ob Mieter oder Vermieter – nutzen Sie einfach die zahlreichen Vorzüge einer SWK Bankbürgschaft für ein entspanntes und sicheres Mietverhältnis ohne Kaution: Sicherheit einer Barkaution ohne klassisches Sparbuch mit sofortigem Zugriff auf die volle Summe der Kaution. Die SWK erspart allen Beteiligten Jahr für Jahr Geld, Zeit und Ärger. Als Vermieter profitieren Sie gleich mehrfach:

  • Keine Kosten und Bearbeitungsgebühren für alle Bürgschaftskonten.
  • Abwicklung ohne Wartezeit bei der Kautionsrückzahlung.
  • Risikoloses Einbehalten etwaiger Kautionsschulden.
  • Automatische Prüfung der Bonität Ihrer künftigen Mieter.
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